栏目：股票理财 作者：怎么买股票 更新：2026-04-17 阅读：19
<怎么买股票>北大房地产创新经济论坛：资管新规下信托与房地产关系探讨
北京大学（第二届）房地产创新经济论坛，国内地产大咖云集，各抒己见侃侃而谈。论坛较后一项是以“房地产金融”为主题的嘉宾互动环节。笔者有幸参与本次论坛，现场记录了来自中粮信托有限责任公司产业资本部总经理慈锋的专业见解。
提问：我们知道信托公司原来大部分业务都来源于房地产北大房地产创新经济论坛：资管新规下信托与房地产关系探讨，在资管新规的情况下资管新规对房地产信托，信托公司怎么处理跟房地产的关系？怎么平衡原来的业务，或者对于房地产未来投资北大房地产创新经济论坛：资管新规下信托与房地产关系探讨，信托基金有没有一些新的措施和新的方法？
以下内容以慈锋先生根据主持人提问的即时发言整理而成：
信托并不是天然要做房地产
其实信托并不是天然要做房地产的。在国内信托作为一个产业投行的金融牌照，是天然与经济结构、经济增长模式，尤其是与GDP构成和M2贡献比例较大的行业相关的。
过去10年，房地产是我国的支柱产业，这是不争的事实。所以在信托业务构成当中与房地产天然相关，其再上一层的核心逻辑是与M2或GDP增长关联，而地方政府投融资平台类业务也是同样的逻辑。
信托机构服务的是在货币政策有效性不足的时候。它是构建在“土地财政、政绩考核、经济增长”这个发展模式的大的生态圈当中的。大资管新规并没有明确限制房地产的发展，它是对整个资管行业的限制，其政策目标主要对冲的是社会融资、表外融资要降杠杆、打破刚兑。
之所以有这么大的社会融资是因为央行的货币政策不能正常的支撑现在的发展模式。还有另一个制约性因素是现在90%以上间接性金融资产都来自于银行，其沿用的是《巴塞尔协议Ⅲ》这个监管框架，但这个监管框架不足以支持现在（之前）的发展模式，所以才有了大量的所谓表外融资，承担这些表外融资中，较核心较正规的金融牌照就是信托公司。虽然现在信托只有68家，但是管理的资产规模是现今我国第二大金融行业，也就是说，除了银行之外就是信托。
房地产未来投资，信托基金如何应对？
首先，把大的逻辑了解清楚后北大房地产创新经济论坛：资管新规下信托与房地产关系探讨，再结合我们自身市场主体实际来说。
排名前列要在大资管新规下符合杠杆要求，第二杠杆要求不单单是融资结构配比，还包括地产公司融资的切入阶段。
比如说之前可以做联合拿地融资、假股真债模式、拿地必须做成真股权、有土地证之后可以做成特定资产收益权的类债权融资，这些之后都不行了。当然各地监管不一样，之后只能做432融资，当然不一定用本项目抵押。这种都是典型的股权、债权或者股加债。
如果按照大资管新规的逻辑或者转型逻辑，金融机构的业务模式可能会往存量上靠。这里置换出来的部分融资对大地产商是有好处的，因为大地产商有大资金盘资管新规对房地产信托，他们可以把这部分资金挪到其他项目上去。而这个存量我们一般会做成CMBN、CMBS的结构，或者供应链模式，如果向下关联则做成应付帐款的ABN等结构。
另外还跟一些大主体通过一定的对赌条件设置股权代持或者小股大债结构。有些国企需要降杠杆，譬如中粮地产在项目没有正式形成正向现金流的情况下，一般有资金在表外，等有正向资金流之后再并表，这样不会对上市公司的产生影响。
从方向上来说，如果想达到平衡，一是往存量上靠，然后通过向上关联或向下关联来避开432合规性或壳资源不足的融资模式。
小地产商怎么办？
对于小地产商，我觉得还是应该抱大腿，短期内走报团取暖的模式。可以发挥与地方政府或小地产商区域性的优势，把土地资源跟大品牌地产商合作，用他们的资金管理经验和销售团队，去迅速变现。
如果说你的资金实力很强不会受到融资影响，这个可能性不大。我们现在服务的一些中小地产商过去融资都没有问题，但按照我们现在的风控标准一般是做中指排名前30名左右的资管新规对房地产信托，其他的就要看特定地块属性，泛泛的说找一个432做质押融资比较困难。
